通化市第九届人民代表大会常务委员会

公         告

　　《通化市住宅物业管理条例》已经通化市第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2026年1月8日通过，吉林省第十四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2026年3月24日批准，现予公布，自2026年5月1日起施行。

　　2026年3月25日

 

通化市住宅物业管理条例

　　（2026年1月8日通化市第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过  2026年3月24日吉林省第十四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准）

　　目  录

　　第一章  总  则

　　第二章  物业管理区域及设施

　　第三章  业主和业主组织

　　第一节  业  主

　　第二节  业主大会

　　第三节  业主委员会

　　第四章  前期物业管理

　　第五章  物业服务

　　第六章  物业的使用及监督管理

　　第七章  专项维修资金

　　第八章  法律责任

　　第九章  附  则

　　第一章  总  则

　　第一条  为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，营造和谐有序的生活环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条  本条例适用于本市区域内的住宅物业管理活动及其监督管理。

　　本条例所称物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但是不限于物业的承租人。

　　第三条  物业管理应当纳入社区治理体系，构建党建引领、政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。

　　物业服务应当遵循权责一致、有偿服务、质价相符、公平公开的原则。

　　第四条  市、县两级人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导，建立健全物业管理工作综合协调、联动执法机制和目标责任制，完善相关政策和措施。

　　市、县两级人民政府应当建立健全物业纠纷多元化解机制，并将其纳入纠纷多元化解工作平台。

　　鼓励采用数字网络技术，实现投票表决、公示公开、一键报事、服务评价、投诉建议、资金共管等物业管理和服务信息化。

　　第五条  市、县两级人民政府物业主管部门负责本区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责:

　　（一）制定、宣传物业管理相关政策和措施，制定行业发展规划；

　　（二）指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理；

　　（三）指导街道办事处、乡镇人民政府调解物业管理纠纷；

　　（四）建立健全物业服务规范与质量考核体系；

　　（五）建立健全物业服务信用管理体系；

　　（六）建立健全物业管理电子信息平台；

　　（七）组织开展物业管理相关培训；

　　（八）法律法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

　　县（市）人民政府物业主管部门对本区域内物业招投标活动以及建筑物、构筑物及其附属设施的维修资金（以下统称专项维修资金）交存、使用情况进行监督管理。

　　东昌区、二道江区物业招投标活动以及专项维修资金交存、使用情况由市人民政府物业主管部门进行监督管理。

　　市、县两级人民政府物业主管部门可以依法委托其所属的物业服务（管理）中心实施物业管理活动的行政处罚。

　　第六条  街道办事处、乡镇人民政府依法负责本区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。

　　居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关具体工作，指导和协助设立业主大会和选举业主委员会（物业管理委员会）、协助指导和监督业主大会和业主委员会（物业管理委员会）依法履行职责，协助调解物业纠纷。

　　第七条  市、县两级人民政府相关部门按照各自职责，负责物业管理区域内的下列工作，依法处理违法违规行为：

　　（一）住房和城乡建设部门负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动，依法处理房屋质量和安全问题的投诉；

　　（二）发展和改革部门会同物业主管部门负责住宅前期物业服务收费政府指导价的制定和调整；

　　（三）公安机关负责监督检查治安、技防、保安服务等活动；

　　（四）市场监督部门负责监督检查无照经营、价格公示、违规收费活动，监督管理电梯等特种设备安全；

　　（五）自然资源部门负责配合执法部门对未取得工程规划许可或者未按照建设工程规划许可建设物业服务用房及搭建建筑物、构筑物等行为进行认定；

　　（六）城市管理行政执法部门负责对违法搭建建筑物、构筑物，私挖地下空间，侵占、损毁公共绿地、树木和绿化设施，影响环境卫生等行为的查处；

　　（七）应急管理部门负责监督管理消防工作，消防救援机构负责实施；

　　（八）人防部门负责监督检查人防工程维护管理。

　　其他部门按照各自职责，依法进行监督管理。

　　第八条  物业管理实行信用管理制度。

　　市、县两级人民政府物业主管部门应当加强物业服务行业信用体系建设，建立物业服务企业信用档案，并实施动态管理。制定相关管理办法和评分标准，定期组织考核，并将考核结果向社会公布。

　　第九条  物业管理协会应当加强行业自律和行业标准化建设，组织业务培训，督促物业服务人及从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平，协调解决行业纠纷，推动物业服务行业健康发展。

　　第十条  市、县两级人民政府及其有关部门应当加强物业管理相关政策和法律法规的宣传，增强公民、法人和其他组织的物业权利责任意识。

　　第二章  物业管理区域及设施

　　第十一条　物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区布局、业主人数、土地使用权属范围、自然界限等因素确定。

　　已投入使用但尚未划分物业管理区域，或者需要调整物业管理区域的，县级人民政府物业主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，在征求业主意见后予以划分或者调整，并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。

　　第十二条  新开发建设的住宅项目、一个物业管理区域内物业服务用房的位置和建筑面积应当在建设工程规划许可证附件中载明。

　　已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值资金等多种方式解决；建设单位和产权单位已不存在的，由县级人民政府统筹解决。

　　第十三条  物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积不得少于二十平方米。

　　建设单位在申请房屋所有权首次登记时，应当将物业服务用房申请登记为业主共有。物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。

　　未经业主大会决定或者全体业主共同决定，物业服务用房不得转让和抵押，任何单位和个人不得变更物业服务用房的用途。

　　第十四条　市、县两级人民政府应当统筹推进住宅小区建设电动车集中停放和充电场所，设置符合用电安全要求的充电设施，采取防火隔离措施。

　　第三章  业主和业主组织

　　第一节  业　主

　　第十五条  房屋的所有权人为业主。

　　本条例所称业主还包括：

　　（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与等旨在转移所有权的行为已合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

　　（二）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；

　　（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

　　（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。

　　第十六条  业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同约定，接受物业服务人提供的服务；

　　（二）提议成立业主大会，提议召开业主大会会议，并就物业管理的相关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督首次业主大会会议筹备组、业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督专项维修资金的管理和使用；

　　（十）法律法规规定的其他权利。

　　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第十七条  业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生管理、维护以及应对突发事件等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；

　　（四）配合物业服务人实施物业管理和服务；

　　（五）按照规定交纳专项维修资金；

　　（六）按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；

　　（七）履行房屋安全使用责任；

　　（八）按照规定分类投放生活垃圾；

　　（九）法律法规规定的其他义务。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　物业使用人应当履行除第一款第五项、第六项规定以外的相应义务。

　　第二节  业主大会

　　第十八条  业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十九条  首次业主大会会议筹备组成员由业主代表，街道办事处、乡镇人民政府代表，社区党组织、辖区公安派出所、居（村）民委员会代表和建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐后确定。在确定业主代表的同时，可以确定一定数量的候补代表，候补代表人数按照不超过业主代表人数确定。

　　建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。物业服务人应当协助筹备组开展筹备工作。

　　筹备组成员每人享有一票表决权，作出的决定应当经全体成员过半数同意。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。

　　第二十条  筹备组组长不履行职责的，经筹备组三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处、乡镇人民政府书面申请另行指定组长。街道办事处、乡镇人民政府应当对该申请进行核查，根据核查情况最终决定筹备组组长。作出决定前已经履行的程序有效。

　　第二十一条  在筹备组开展筹备工作过程中业主代表无正当理由三次不参加筹备工作的，街道办事处、乡镇人民政府可以组织业主在候补代表中重新确定业主代表。重新确定前已经履行的程序有效。

　　第二十二条  业主大会决定下列事项：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务人；

　　（五）使用专项维修资金；

　　（六）筹集专项维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）制定和修改业主委员会工作规则；

　　（十）听取和审查业主委员会工作报告；

　　（十一）决定业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴及标准；

　　（十二）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；

　　（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　未成立业主大会的，前款规定的事项由业主共同决定。

　　业主大会可以设立监事委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。业主大会设立监事委员会的，业主大会议事规则应当对监事委员会的职责、组成、选举产生、工作规则和成员罢免等事项依法作出约定。

　　第二十三条  业主大会决定事项或者业主共同决定事项，应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

　　决定本条例第二十二条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

　　决定本条例第二十二条第一款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第二十四条  业主行使投票权时，专有部分面积和业主人数按照下列方法确定：

　　（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；

　　（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。建设单位尚未出售或者已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。

　　业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　按照规划建设的人防工程面积不计入投票权。

　　第二十五条  业主拒绝支付物业费，或者不交存专项维修资金，以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在业主大会议事规则和管理规约中对其共同管理权的行使作出限制性规定。

　　第二十六条  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过互联网等方式召开。

　　召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前通知业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主大会会议，应当同时告知物业所在地的居（村）民委员会，居（村）民委员会应当派代表参加。

　　业主大会会议表决事项应当采用记名投票的方式，业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。

　　业主大会会议不得就已公告议题以外的事项进行表决。

　　第二十七条  一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应当载明委托事项、权限和期限。

　　在业主身份确认的前提下，可以采用视频等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

　　市、县两级人民政府物业主管部门应当逐步建立业主决策信息平台，供业主和业主大会免费使用。

　　第三节  业主委员会

　　第二十八条  业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。业主委员会应当依法履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与物业服务人签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

　　（五）督促业主按时支付物业费以及其他相关费用；

　　（六）起草共有部分、共有资金使用与管理办法，并提请业主大会决定；

　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　（八）调解业主之间、业主与物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（九）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；

　　（十）制定印章管理和档案管理制度，并建立相关档案供业主查询；

　　（十一）存档业主大会、业主委员会会议记录和会议决定；

　　（十二）法律法规以及业主大会赋予的其他职责。

　　第二十九条  业主委员会由五至十一人单数组成。户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。业主委员会每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会成员具有同等表决权。

　　鼓励和支持符合条件的社区（村）党组织、居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

　　第三十条  业主委员会成员候选人通过下列方式产生：

　　（一）社区（村）党组织推荐；

　　（二）居（村）民委员会推荐；

　　（三）业主自荐或者联名推荐。

　　引导和支持业主中的中国共产党党员积极参选业主委员会，通过法定程序担任业主委员会成员。

　　业主委员会成员候选人名单应当于业主大会召开前，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

　　第三十一条  业主委员会应当向业主公开下列情况和资料：

　　（一）业主大会议事规则、管理规约；

　　（二）业主大会和业主委员会的决定；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；

　　（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（七）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。

　　第三十二条  业主委员会应当于会议召开七日前，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会应当在会议召开五日前，将会议议题告知物业所在地的居（村）民委员会，并听取意见和建议。居（村）民委员会可以根据情况派代表参加。

　　第三十三条  业主委员会成员、候补成员有下列情形之一的，业主委员会应当提请业主大会罢免其成员资格：

　　（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定的；

　　（二）业主委员会成员一年内缺席业主委员会会议总次数达到一半的；

　　（三）利用职务之便接受减免物业费、停车费等相关物业服务费用的；

　　（四）非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬或者向其索取利益、报酬的；

　　（五）利用成员资格谋取私利损害业主共同利益的；

　　（六）泄露业主信息的；

　　（七）虚构、篡改、隐匿、销毁物业管理活动中形成的文件资料的；

　　（八）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作的；

　　（九）擅自使用业主大会、业主委员会印章的；

　　（十）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，与物业服务人签订、修改物业服务合同的；

　　（十一）将业主共有财产借给他人、设定担保等挪用、侵占业主共有财产的；

　　（十二）不宜担任业主委员会成员、候补成员的其他情形。

　　业主委员会未提请业主大会罢免其成员资格的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，应当责令该成员暂停履行职责，由业主大会决定终止其成员资格。

　　第三十四条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规、业主大会议事规则、管理规约等规定的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并向全体业主公告。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第三十五条  有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）具备成立业主大会条件，但因各种原因未能成立的；

　　（三）召开业主大会会议，未能选举产生业主委员会的；

　　（四）需要重新选举业主委员会，但因各种原因未能选举产生的。

　　物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担业主委员会的相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

　　第四章  前期物业管理

　　第三十六条  建设单位应当在物业服务用房备案、划分物业管理区域后，新建物业出售前，通过招投标方式选聘前期物业服务人，签订书面前期物业服务合同。

　　投标人少于三个或者住宅规模较小的，经县级人民政府物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务人。采用协议方式选聘前期物业服务人的住宅规模标准由市人民政府物业主管部门确定并公布。

　　前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约，并报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第三十七条  建设单位应当将前期物业服务人名称、服务内容、服务收费、合同期限、临时管理规约等内容在销售现场公开，并在与物业买受人签订商品房买卖合同时，将前期物业服务合同和临时管理规约作为商品房买卖合同的附件。

　　前期物业服务合同期限届满前，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。

　　    前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，或者业主大会决定自行管理的，前期物业服务合同终止。

　　    前期物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

　　第三十八条  通过招投标方式选聘物业服务人，评标委员会应当由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为五人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二，与投标人有利害关系的人，不得进入相关项目的评标委员会。

　　第三十九条  建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务人时，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业项目所在地的市、县（市）人民政府物业主管部门备案。

　　物业主管部门发现招标有违反法律法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　建设单位应当自确定中标人之日起十五日内，向市、县（市）人民政府物业主管部门提交招标投标情况的书面报告。

　　第四十条  住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县（市）人民政府价格部门会同物业主管部门制定，并定期公布。

　　第四十一条  具备交付条件的，物业买受人应当自接到建设单位交付通知之日起，在与建设单位约定的时限内办理交付手续。物业买受人无正当理由不得拖延办理物业交付手续。前期物业服务费应当自约定的办理交付手续时限届满之日的次月起算。

　　第五章  物业服务

　　第四十二条　业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理；委托物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域应当选定一个物业服务人提供物业服务。

　　物业服务人将物业管理区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

　　物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

　　法律法规规定应当由符合资质的专业机构或者人员实施维修、养护的设施设备，从其规定。

　　第四十三条  接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力。

　　第四十四条  业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式、选聘物业服务人。业主大会不得授权、委托业主委员会（物业管理委员会）作出选聘和解聘物业服务人的决定。

　　业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务人的，由业主委员会（物业管理委员会）依法组织招标。

　　第四十五条  物业服务人应当按照法律法规规定和物业服务合同约定提供物业服务，并遵守下列规定：

　　（一）在业主、物业使用人使用物业前，将物业共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；

　　（二）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

　　（三）做好物业维修、养护及其费用收支的各项记录，妥善保管物业服务档案和资料；

　　（四）对违法建设、私拉电线电缆、占用消防车通道以及其他违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为进行劝阻、及时采取合理措施制止，向相关部门报告，并协助处理；

　　（五）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会（物业管理委员会）；

　　（六）指导和监督业主、物业使用人进行生活垃圾分类；

　　（七）不得泄露在物业服务活动中获取的业主、物业使用人信息；

　　（八）接受业主、业主委员会（物业管理委员会）的监督并听取相关意见和建议，及时答复业主、业主委员会（物业管理委员会）对物业服务情况的问询，积极改进和完善物业服务；

　　（九）执行政府依法实施的各项管理措施，积极配合开展相关工作。

　　物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量；不得采取停止供电、供水、供热、供燃气以及限制业主进出小区、入户等方式催交物业费。

　　鼓励物业服务人为业主提供便民服务；为业主专有部分提供服务需要收取费用的，应当公示收费标准。

　　第四十六条　业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业费。

　　业主逾期不支付物业费的，业主委员会（物业管理委员会）应当督促其支付；物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第四十七条  物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，采取包干制或者酬金制等方式收取。

　　实行酬金制的，物业服务人应当向全体业主公开物业服务资金年度预决算，并每年定期公开物业服务资金的收支情况。

　　物业服务合同期限内，物业服务人不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务人应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会（物业管理委员会）协商，并由业主大会决定或者业主共同决定。

　　第四十八条　物业服务人退出或者进驻物业服务项目前，应当在物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府监督指导下，与业主、业主委员会（物业管理委员会）对物业共用部位、共用设施设备、相关资料进行移交和接收。

　　第四十九条  市、县两级人民政府应当建立应急物业服务机制。物业管理区域处于失管状态时，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理，提供基本保洁、电梯运行、秩序维护等应急物业服务，服务期限协商确定，费用由全体业主共同承担。

　　提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容，在物业管理区域内显著位置公告。

　　第五十条　经业主大会决定或者业主共同决定对物业实施自行管理的，应当对管理负责人、自行管理的内容、标准、费用、责任和期限等事项作出规定。

　　第五十一条  物业服务人对业主楼以外的雨污水井、化粪池及排水设施进行日常维修、养护与清掏（物业服务合同另有约定的除外）；市政排水部门负责化粪池以外排水设施的维修、养护。

　　　　第五十二条　住宅小区生活垃圾清运，应当按照便捷、环保、安全的原则，由环卫部门或者垃圾清运服务人到小区垃圾投放点收集、转运。

　　住宅小区装修建筑垃圾应当封装清运，不得遗撒泄漏。

　　第六章  物业的使用及监督管理

　　第五十三条  任何单位和个人不得在物业管理区域内实施下列行为:

　　（一）擅自变动建筑主体和承重结构；

　　（二）违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间；

　　（三）占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口，损毁消防设施设备；

　　（四）违反规定制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；

　　（五）违反规定制造噪声干扰他人正常生活；

　　（六）侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施；

　　（七）饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人；

　　（八）从建筑物中抛掷物品；

　　（九）违反规定出租房屋；

　　（十）违反规定私拉电线电缆为电动车辆充电；

　　（十一）破坏、侵占人民防空设施；

　　（十二）未经业主大会决定或者业主共同决定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

　　（十三）未经业主大会决定或者业主共同决定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

　　（十四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

　　（十五）法律法规以及管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关部门。

　　业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会、业主委员会（物业管理委员会）对侵害业主共同权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第五十四条　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会（物业管理委员会）和物业服务人的同意；物业服务人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会（物业管理委员会）的同意。

　　业主、物业服务人应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十五条  业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。未事先告知的，物业服务人可以按照管理规约禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项，书面告知业主、物业使用人。

　　房屋装饰装修过程中，污染物业共用部位、损坏共用设施设备的，物业服务人应当通知业主、物业使用人予以修复、清洁、恢复原状。业主、物业使用人在物业服务人通知的期限内未修复、清洁、恢复原状的，由物业服务人处理，所需费用由业主、物业使用人承担。

　　房屋装饰装修过程中，物业服务人发现业主、物业使用人、装饰装修施工人员违反有关法律法规以及管理规约的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关部门、业主委员会（物业管理委员会）。

　　第五十六条  市、县两级人民政府应当建立健全物业消防安全工作机制，排除消防隐患，完善消防设施，增强业主和物业服务人消防意识，确保人民群众生命财产安全。

　　第五十七条  电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、维护和保养。

　　物业服务人应当对电梯运行进行日常巡查，发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的，应当立即采取措施，并及时通知电梯维护保养单位维修。

　　电梯维护保养单位接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。

　　电梯维护保养单位认为电梯存在严重安全隐患，无改造和修理价值，或者达到安全技术规范规定的报废条件的，物业服务人应当及时将相关情况向业主公告，并积极协调办理报废事宜。

　　第五十八条  建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，专有部分业主应当及时采取修缮或者其他消除危险措施。业主不履行消除危险义务的，物业服务人应及时采取应急防范措施，并报业主委员会（物业管理委员会）、居（村）民委员会协调处理，或者报相关部门依法处置。

　　第五十九条  市、县（市）人民政府应当结合老旧小区综合改造工程，完善配套基础设施和公共服务设施，改善提升老旧住宅区居住环境。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当指导、推动老旧小区成立业主组织，选聘物业服务人或者实施业主自行管理。

　　鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。

　　第七章 专项维修资金

　　第六十条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交存专项维修资金。但是一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

　　业主交存的专项维修资金属于业主共有，专项用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　业主申请房屋转让、抵押时，应当向房屋交易管理部门提供已足额交存专项维修资金的相关凭证。

　　因征收、自然灾害等原因致使房屋灭失的，专项维修资金余额应当退还业主。

　　第六十一条  新建房屋首次交存专项维修资金，由建设单位在办理房屋买卖合同备案时，按照房屋买卖合同约定的建筑面积代交专项维修资金，待房屋交付时凭专项维修资金专用票据向业主收取。

　　建设单位应当在签订房屋买卖合同时向购房人说明，并将该内容约定为合同条款。未售出的房屋专项维修资金应当自业主交存第一份专项维修资金之日起两年内或者商品房销售百分之八十时由建设单位一次性交存。

　　第六十二条  业主应当按时足额交存专项维修资金。

　　专项维修资金的交存标准、补建、续交以及管理办法由市、县（市）人民政府制定。

　　第六十三条  未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，市、县（市）专项维修资金管理部门应当通知业主委员会（物业管理委员会）、居（村）民委员会催告业主补建、续交专项维修资金。业主接到催告后未能及时补建、续交专项维修资金的，业主委员会（物业管理委员会）可以对未交清专项维修资金的业主依法提起诉讼。

　　第六十四条  房屋自然损坏，使用专项维修资金按以下原则区分分摊：

　　（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同分摊。

　　（二）单幢房屋涉及一个单元的维修、更新和改造，由单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修、更新和改造，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

　　（三）单幢房屋涉及外墙面的维修、更新和改造，由单幢房屋内各业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

　　（四）属全体业主共有的物业用房等房屋的维修、更新和改造，物业管理区域内共用设施设备的维修、更新和改造，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。

　　业主委员会（物业管理委员会）根据业主大会决定，或者维修、更新和改造涉及范围内相关业主另有约定专项维修资金使用分摊的，从其决定或者约定。利用房屋从事经营活动的，是否需要增加专项维修资金分摊比例，由管理规约或者由涉及范围内相关业主约定。

　　第六十五条  未建立专项维修资金制度或者已建立专项维修资金制度，但专项维修资金账户余额不足的，发生应分摊维修、更新和改造费用时，由涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有物业建筑面积承担。

　　未售出的房屋维修、更新和改造，由建设单位或者产权单位按照房屋专有面积的比例分摊相应费用。

　　第六十六条  未按照本条例规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　第八章  法律责任

　　第六十七条　违反本条例第十二条规定，建设单位在物业管理区域内未按照规定配置物业服务用房的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，处十万元以上五十万元以下罚款。

　　第六十八条　违反本条例第十三条第三款规定，未经业主大会决定或者业主共同决定，改变物业服务用房用途的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，给予警告，处一万元以上十万元以下罚款；转让和抵押物业服务用房的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，给予警告，对单位处五万元以上二十万元以下罚款，对个人处一千元以上一万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主共同决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十九条  违反本条例第三十六条第一款、第二款规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘前期物业服务人，或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务人的，由市、县（市）人民政府物业主管部门责令限期改正，给予警告，可以处十万元以下罚款。

　　第七十条　违反本条例第三十六条第四款规定，建设单位未按照规定将临时管理规约报送备案的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

　　第七十一条　违反本条例第四十二条第三款规定，物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主共同决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十二条　违反本条例第四十五条第一款第一项至第五项规定，物业服务人提供物业服务未遵守相关规定的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下罚款。

　　第七十三条　违反本条例第四十五条第二款规定，物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气以及限制业主进出小区、入户的方式催交物业费的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，处五千元以上三万元以下罚款。

　　第七十四条  违反本条例规定，有下列行为的，按照以下规定给予处罚：

　　（一）违反本条例第五十三条第一款第一项规定，擅自变动建筑主体和承重结构的，由市、县（市）人民政府住房和城乡建设部门责令改正，处五万元以上十万元以下罚款；

　　（二）违反本条例第五十三条第一款第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间的，由城市管理行政执法部门责令改正，并依法给予处罚；

　　（三）违反本条例第五十三条第一款第三项规定，占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口，损毁消防设施设备的，由县级以上人民政府消防救援机构责令改正，对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处警告或者五百元以下罚款；

　　（四）违反本条例第五十三条第一款第四项规定，违反规定制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质的，由公安机关依法予以处罚；

　　（五）违反本条例第五十三条第一款第五项规定，违反规定制造噪声干扰他人正常生活的，由公安机关依法予以处罚；

　　（六）违反本条例第五十三条第一款第六项规定，侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的，由城市管理行政执法部门责令改正，处二百元以上二千元以下罚款；

　　（七）违反本条例第五十三条第一款第七项规定，饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人的，由公安机关依法予以处罚；

　　（八）违反本条例第五十三条第一款第八项规定，从建筑物中抛掷物品的，由公安机关依法予以处罚；

　　（九）违反本条例第五十三条第一款第九项规定，违反规定出租房屋的，由公安机关依法予以处罚；

　　（十）违反本条例第五十三条第一款第十项规定，违反规定私拉电线电缆为电动车辆充电的，由公安、应急、消防救援、电力等部门按照各自职责依法予以处置；

　　（十一）违反本条例第五十三条第一款第十一项规定，破坏、侵占人民防空设施的，由人民防空主管部门责令改正，并依法予以处罚；

　　（十二）违反本条例第五十三条第一款第十二项、第十三项、第十四项规定，未经业主大会决定或者业主共同决定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，或者擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，给予警告，对单位处五万元以上二十万元以下罚款；对个人处一千元以上一万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主共同决定使用；

　　前款行为给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十五条  违反本条例第六十条第二款规定，挪用专项维修资金的，由市、县（市）人民政府物业主管部门依法追回挪用的专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额两倍以下的罚款。

　　第七十六条  开发建设单位违反本条例第六十六条规定将房屋交付买受人的，由市、县（市）人民政府物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处三万元以下罚款。

　　第七十七条  违反本条例规定，各级人民政府工作人员在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，应当依法给予处分。

　　居（村）民委员会工作人员有上述行为的，按照有关规定执行。

　　 第九章  附  则

　　第七十八条  本条例自2026年5月1日起施行。